Налоги на недвижимость как законно платить меньше
Собственник квартиры в городе платит за год 9 800 рублей налога на имущество. Его сосед по дому с такой же площадью платит 7 350 рублей. Причина не в ставке, а в кадастровой стоимости: у первого квартира оценена в 14 млн рублей, у второго в 10,5 млн. Первый шаг законного снижения налога — проверить, из чего состоит эта база.
Как снизить налог на квартиру
По главе 32 НК РФ налог на квартиру физлица считают от кадастровой стоимости. При этом государство даёт вычет по площади: для квартиры не облагаются 20 кв. м, для комнаты 10 кв. м, для жилого дома 50 кв. м. Это статья 403 НК РФ. Пример: квартира площадью 65 кв. м стоит по кадастру 12 млн рублей. Стоимость одного метра — 184 615 рублей, облагаемая площадь — 45 кв. м. База равна 8 307 692 рублям. При ставке 0,1 процента налог составит 8 308 рублей. Без вычета было бы 12 000 рублей. Экономия — 3 692 рубля ежегодно.
Второй инструмент — оспаривание кадастровой стоимости. Если кадастр заметно выше рыночной цены, можно подать заявление в комиссию при уполномоченном органе или сразу в суд. Порядок установлен законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ. Для этого нужен отчёт оценщика. Его стоимость в среднем — 30–70 тысяч рублей. При кадастре 16 млн рублей и рыночной цене 12,5 млн для квартиры 55 кв. м налог снизится примерно с 10 000 до 7 900 рублей. Разница окупает отчёт за 4–5 лет.
Третий способ — льготы по статье 407 НК РФ. Пенсионеры, лица предпенсионного возраста, инвалиды I и II группы и ветераны не платят налог на одну квартиру, один дом и один гараж. Для некоторых других категорий действуют отдельные вычеты. Если у пенсионера две квартиры, он выбирает объект с большей кадастровой стоимостью. Льгота не работает для объектов из регионального перечня торгово-офисной недвижимости. Заявление можно подать через личный кабинет налогового органа, но налоговый орган часто применяет льготу сам по данным государственного ведомства.
Как снизить земельный налог
Земельный налог регулируется главой 31 НК РФ. Первое, что нужно проверить, — разрешённое использование участка в ЕГРН. Для земель ИЖС, личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества ставка не может превышать 0,3 процента. Для прочих земель регион вправе установить до 1,5 процента. Пример: участок 8 соток под ведение садоводства стоит по кадастру 2,4 млн рублей. При ставке 0,3 процента налог равен 7 200 рублям. Если в выписке ЕГРН ошибочно указано коммерческое назначение, ставка может вырасти до 1,5 процента, и налог составит уже 36 000 рублей. Изменение вида разрешённого использования в установленном порядке может снизить платёж в пять раз.
Льготные категории граждан получают федеральный вычет на 600 кв. м по одному участку. Это пункт 5 статьи 391 НК РФ. Пенсионер владеет участком 10 соток кадастровой стоимостью 3 млн рублей. База после вычета составит 1,2 млн рублей: 3 млн умножаем на 4 полученные сотки из 10. При ставке 0,3 процента налог равен 3 600 рублям вместо 9 000. Если участок шесть соток или меньше, налог обнуляется. Вычет применяется только к одному участку, поэтому при нескольких объектах выгоднее выбрать самый дорогой.
Кадастровую стоимость земли также можно оспорить. Для участка с кадастром 3 млн рублей и рыночной ценой 1,8 млн налог по ставке 0,3 процента снизится с 9 000 до 5 400 рублей. Механизм тот же: отчёт оценщика и комиссия при уполномоченном органе.
Как снизить налог на имущество организаций
Компании платят налог на имущество по главе 30 НК РФ. По общему правилу база — среднегодовая остаточная стоимость, ставка — до 2,2 процента. Но если объект попал в региональный перечень административно-деловых и торговых центров, налог считают от кадастровой стоимости, и ставка может достигать 2 процентов. Это статья 378.2 НК РФ.
Главное, что нужно сделать с коммерческой недвижимостью, — проверить законность включения объекта в перечень на текущий год. Критерии: здание должно фактически использоваться под офисы, торговлю, общепит или бытовое обслуживание, а доля таких помещений должна составлять не менее 20 процентов общей площади. Пример: производственный корпус 1 500 кв. м, офисные помещения занимают 180 кв. м, то есть 12 процентов. Объект ошибочно включён в перечень, налог по кадастру 120 млн рублей со ставкой 2 процента равен 2,4 млн в год. После исключения из перечня база — остаточная стоимость 34 млн рублей, налог по ставке 2,2 процента составит 748 тысяч. Экономия — 1,65 млн рублей ежегодно.
Для малого и среднего бизнеса на УСН налог на имущество платится только по кадастровым объектам из перечня. Остальное имущество, включая оборудование, не облагается с 2019 года. Если инспекция требует налог с движимого имущества, это повод для возражений.
Как снизить налог при продаже недвижимости
Продажа недвижимости облагается НДФЛ по ставке 13 процентов, а для части дохода свыше 5 млн рублей за год — 15 процентов. Платить налог не нужно, если объект находился в собственности не менее минимального срока. По статье 217.1 НК РФ это пять лет. Три года действуют для жилья, полученного в дар или наследство от близкого родственника, в результате приватизации, по договору ренты, а также для единственного жилья.
Пример: квартира куплена в 2021 году за 5,8 млн рублей, продана в 2026 году за 7,2 млн. Если с даты регистрации права прошло менее пяти лет, пятилетний срок ещё не истёк. Разница — 1,4 млн рублей, налог — 182 000 рублей. Если на дату регистрации перехода права у продавца не было другого жилья, минимальный срок сокращается до трёх лет, и декларация не подаётся.
Когда срок владения меньше минимального, выбирайте между вычетом 1 млн рублей и подтверждёнными расходами на приобретение. Квартира куплена за 4,2 млн и продана за 5 млн. С расходами налог платится с 800 тысяч рублей: 104 000 рублей. Если договор покупки утерян, применяется вычет 1 млн, и налог с 4 млн составит 520 тысяч. Разница — 416 тысяч рублей.
Для нежилой недвижимости и гаражей вычет при продаже равен четверти миллиона рублей. Поэтому при продаже коммерческого помещения особенно важно сохранить платёжные документы. Если доли продаются отдельными договорами, каждый собственник может заявить вычет 1 млн рублей по своей доле. При одном общем договоре вычет делится пропорционально долям.